Mutui Bancari

Rocco: “caro Avvocato, vorrei accendere un mutuo per acquistare la prima casa. Quali garanzie e obblighi ho nei confronti della banca?”.
La risposta dell’Avvocato.
“Il Mutuo Bancario è la forma più diffusa di erogazione del credito da parte di Istituti bancari per importi di un certo valore. Il mutuo si può dividere in fondiario e ipotecario. Il Mutuo Fondiario è relativo alla concessione di finanziamenti, a medio e lungo termine, garantiti da una ipoteca di primo grado per acquisti, costruzioni o ristrutturazioni di immobili. Si ha Credito Fondiario quando:
1. Il credito è erogato dalla Banca;
2. Il rimborso del credito dev’essere a medio o lungo termine;
3. Il credito è garantito da iscrizione ipotecaria di primo grado su immobili.
Il Mutuo Ipotecario è finalizzato a concedere finanziamenti previa iscrizione ipotecaria a garanzia. Rispetto al mutuo fondiario ha condizioni meno favorevoli: ad esempio gli interessi passivi non possono essere detratti. Si fa ricorso al mutuo per motivi diversi dall’acquisto di un immobile, solitamente per garantirsi liquidità.
Succede spesso che lo stesso immobile sia oggetto di più ipoteche; in questo caso è necessario stabilire un ordine di priorità. La preferenza di un creditore ipotecario rispetto agli altri creditori ipotecari viene stabilita con il “grado di iscrizione” ex art. 2852 c.c. secondo il quale “l’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, anche se è iscritta per un credito condizionale”.
Il principio adottato per la definizione del grado dipende quindi semplicemente dal momento dell’iscrizione. Il creditore di grado successivo potrà utilizzare il ricavato della vendita del bene solo dopo che i creditori di grado anteriore saranno stati interamente soddisfatti.
Il prestito ipotecario e il mutuo fondiario sono due tipi di prestito diretti a finanziare l’acquisto di un immobile o ad aprire una nuova attività. I tassi di interesse sono diversi da Banca a Banca e dalla tipologia di prestito richiesto, ad esempio durata, tasso, tipologia della garanzia prestata, ecc.
I Mutui fondiari in particolare si distinguono in prestiti a tasso fisso (si pagano le rate più alte, ma si ha la certezza di essere al riparo da eventuali rialzi futuri nei tassi di interesse) e tasso variabile (si risparmia molto nel breve termine, ma il futuro potrebbe riservare brutte sorprese); quest’ultimo comporterà il rischio sulla base dell’andamento del mercato dei tassi di interesse: Euribor (European interbank offered rate) che è un tasso interbancario, ovvero il tasso di interesse al quale le banche prestano denaro ad altre banche e Taeg (Tasso annuo effettivo globale) che esprime il costo effettivo di un mutuo e comprende oltre il tasso di interesse anche quasi tutte le spese. Tali tassi fanno riferimento al tasso di sconto praticato dalla Banca Centrale al mercato.
Caso frequente, che con la crisi ha colpito in maniera esponenziale il mercato immobiliare, è rappresentato dall’impossibilità per il concessionario di un mutuo di adempiere alle rate (Ndr soprattutto a quelle a tasso variabile). In tale situazione è intervenuto il Governo il quale, al fine di evitare l’esecuzione sull’immobile da parte della Banca erogatrice, ha disposto nel provvedimento denominato Piano salva famiglie la sospensione del pagamento delle rate previa richiesta del cliente  per la durata di almeno 12 mesi e per una sola volta. Nel periodo di sospensione sono ricomprese anche le eventuali rate scadute e non pagate. La sospensione avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive”.