Giuseppe: “Buon Giorno Avvocato, vorrei acquistare un immobile all’estero: che cosa mi consiglia?”
Avvocato
“Se si è intenzionati ad acquistare un immobile all’estero, la prima distinzione da fare riguarda il caso in cui l’immobile si trovi in uno stato dell’UE o meno.
Nel primo caso il contratto d’acquisto è disciplinato dalla Legge del Paese in cui si trova l’immobile. Questo principio non può essere derogato nemmeno con l’accordo delle parti. Per i contratti stipulati dal 17 dicembre 2009 la disciplina di riferimento è quella prevista dall’art. 11 co. 5 Reg. CE 593/2008; mentre per i contratti stipulati fino al 16 dicembre 2009 si fa riferimento all’art. 9 co. 6 Conv. Roma 19 giugno 1980.
Nel caso di acquisto di immobile in Stato extracomunitario, il cittadino italiano potrà acquistare l’immobile soltanto in presenza della c.d. condizione di reciprocità, ovverosia a condizione che lo Stato italiano consenta a sua volta al cittadino extracomunitario l’acquisto di immobili nel proprio territorio.
L’accertamento della sussistenza di tale condizione non è richiesto nel caso in cui si tratti di cittadini provenienti da Paesi con i quali l’Italia ha concluso accordi bilaterali in materia di promozione e protezione degli investimenti (= Bilaterals Investment Treaties o BITs).
Sul sito del Ministero degli Affari Esteri è consultabile la Tabella che indica per quali Stati extracomunitari la condizione di reciprocità è verificata, per quali Stati non lo è e per quali Stati risulta limitata e a quali condizioni.
In entrambe le situazioni è consigliabile comunque rivolgersi a professionisti che svolgono la loro attività nello Stato in cui si intende effettuare l’acquisto e che conoscano dettagliatamente la normativa applicabile e le regole di formazione e pubblicità del contratto.
Altra problematica inerente l’acquisto di un immobile all’estero riguarda le modalità di pagamento del prezzo di acquisto. A tal proposito è opportuno ricordare che non è possibile richiedere in Italia un mutuo per l’acquisto di una casa che si trovi all’estero.
Premesso quanto sopra è tuttavia possibile rivolgersi a Istituti di credito internazionali, oppure potrebbe chiedersi in Italia un cosiddetto mutuo di liquidità per ottenere una cifra contante da impiegare nell’acquisto della casa.
Va poi chiarito, che la detenzione di capitali all’estero, da parte di residenti in Italia, è perfettamente legale, quindi non ci sono problemi ad aprire un conto all’estero anche se tale operazione prevede dei costi di apertura e di mantenimento ed è soggetto a tassazione italiana (DPR 642/1972) dell’imposta di bollo di 34,20 euro.
Altra alternativa è rappresentata dal bonifico internazionale, che ha un costo fisso che dipende dalla somma trasferita, ed è soggetto alle commissioni di cambio valuta (fuori dall’UE); ogni banca ha i suoi “tariffari”, quindi occorre informarsi bene circa l’istituto di credito italiano più conveniente dal punto di vista dei costi.
Concludendo, per l’acquisto di un immobile all’estero, è sempre consigliabile affidarsi ad agenzie professionali locali, visionare personalmente l’immobile, chiedere informazioni nel vicinato e fare attenzione alla descrizione dell’immobile negli annunci.
Per quel che concerne il trattamento tributario degli immobili all’estero detenuti da cittadini italiani in qualità di proprietari o di titolari di altro diritto reale di godimento residenti in Italia, è prevista l’applicazione dell’IRPEF e dal 2011 dell’imposta patrimoniale IVIE introdotta dal Governo Monti (Imposta sul valore degli immobili all’estero, commisurata al valore dell’immobile indipendentemente dall’uso a cui è destinato (art. 19 co. 13-17 D.L. 201/11 conv. in L. 214/2011)”.