Alfonso: “Buongiorno Avvocato, dovrei versare un acconto al costruttore di una casa che vorrei comprare. Ma quali garanzie ho?”
Avvocato: La Legge delega n. 210/2004 disciplina l’obbligo del costruttore di rilasciare all’acquirente una fideiussione a garanzia degli acconti versati.
Il provvedimento assolve alla funzione precipua di tutelare le famiglie garantendo il risarcimento degli acconti già versati nei casi di crisi e/o fallimento dell’impresa costruttrice.
Tale fideiussione garantisce tutti i versamenti previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore che il promissorio acquirente effettuerà sino all’atto di trasferimento della proprietà.
Rimangono escluse dalla garanzia: le somme oggetto di mutuo, nonché l’eventuale “saldo prezzo” corrisposto in sede di stipula dell’atto di compravendita.
La fideiussione deve essere rilasciata dal costruttore prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell’atto equipollente oppure contestualmente alla sottoscrizione degli atti (art. 2 del D.Lgs. 122/05).
Con riferimento ai soggetti è necessario che il promettente venditore sia una impresa edile, una società immobiliare o una cooperativa di abitazioni, mentre il promissario acquirente deve essere una persona fisica.
La garanzia fideiussoria deve essere prestata per qualsiasi tipo di contratto, compresi i contratti di leasing, che abbia per effetto l’acquisto della proprietà di un immobile da costruire, intendendo per tale “quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata l’ultima versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (art. 1 co. 1 lett. d D.Lgs. 122/05).
L’efficacia della fideiussione viene meno all’atto della stipula del contratto definitivo, di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione, dal momento che l’acquisto del diritto reale sul bene garantisce all’acquirente il soddisfacimento del proprio interesse sostanziale.