Roby66: “Buon giorno Avvocato, vorrei alcune delucidazioni in merito alle norme che regolano la gestione di un condominio”.
Avvocato: “Buongiorno, essendo la materia molto vasta, Le fornirò informazioni su tre argomenti:
LAVORI NEL CONDOMINIO
L’assemblea condominiale può deliberare l’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria del condominio, ad esempio riparazioni, sostituzioni, ricostruzioni di porzioni d’edificio (come tetto, balconi o facciata), oppure la costruzione di impianti che rientrano tra le innovazioni. In tal caso l’assemblea sceglie di regola anche l’impresa che dovrà eseguire i lavori e l’amministrazione di condominio provvede a stipulare con essa un appalto d’opera. Con tale contratto l’appaltatore si obbliga nei confronti del condominio quale committente a compiere un determinata opera con organizzazione dei propri mezzi e con gestione a proprio rischio, verso un corrispettivo in danaro (art. 1655 c.c.).
ESECUZIONE A REGOLA D’ARTE
L’appaltatore è tenuto a compiere l’opera o il servizio nel rispetto delle regole d’arte che vigono all’epoca e nel luogo in cui viene eseguita la prestazione. Deve altresì eseguire l’opera nel rispetto dei termini, iniziale e finale, di regola inseriti nel contratto ed è responsabile per vizi e/o difetti dell’opera. Se i lavori da eseguire sono di particolare importanza o difficoltà tecnica è opportuno (ma non è obbligatorio) nominare un direttore dei lavori che sorvegli la corretta esecuzione dei lavori, riferisca all’amministratore eventuali vizi e/o difformità nell’esecuzione degli stessi ed esegua il collaudo finale dell’opera.
ACCERTAMENTO DI VIOLAZIONI
Se il condominio committente, in persona dell’amministratore accerta, anche coadiuvato dal direttore dei lavori, che l’esecuzione delle opere non avviene a regola d’arte o secondo le condizioni contrattualmente stabilite può agire in due modi:
1) se verifica un ritardo nell’esecuzione dei lavori e ritiene che i vizi o difetti dell’opera possono essere eliminati, fissa un termine congruo entro il quale l’appaltatore deve cercare di conformarsi alle condizioni del contratto o porre rimedio ai vizi o alle difformità (c.d. diffida) (art. 1662 c. 2 c.c.);
2) se i difetti riscontrati sono tali da rendere l’opera inadatta alla sua destinazione e non son più eliminabili, può richiedere la risoluzione giudiziale del contratto (art. 1453 c.c.).